新力在江西省的销售遥遥领先，绿地、恒大、碧桂园紧随其后。土储分布上，规模房企优势明显。

　　◎  研究员 / 谢杨春 吴嘉茗

　　在珠三角、长三角陆续上升为国家级战略、全国五大城市群快速发展的背景下，江西省作为连接多个城市群的重要省份，却在本轮城市群一体化发展热潮中存在感较低，楼市、地市热度表现均较平淡。而其核心城市南昌在CRIC发布的《2019年中国城市房地产市场投资前景研究报告》中，仅排在第24名，不但低于成都、武汉等同属于二线城市的省会城市，还低于佛山、无锡等表现优异的三四线城市。那么，江西省未来规划如何？销售和土储又呈现何种格局？

　　01

　　江西地处东南腹地位置优越，

　　近半年土地市场全面升温（部分略）

　　地处长三角、海峡西岸、珠三角和海峡西岸四大城市群之间、占据着重要战略地位的江西省，过去很长一段时间内房地产市场表现却一直不温不火。但自2019年以来市场热度迅速提升，尤其是土地市场，溢价率一直走在全国平均值之上，且部分区域地价已经超过周边售价的5成，未来盈利难度较大。

　　1、江西省连接4大城市群，城市发展分化为3个梯队

　　从地理位置上来看，江西省作为东南腹地，全省四个方向均连接着几个重要的城市群：东临海峡西岸、南近珠三角、西靠中西部、北接长三角，是联通长三角、珠三角经济带的重要省份，也是沿长江城市群中的重要组成部分。

　　而东南腹地、交通枢纽这一地理位置，给江西省带来的不仅有内忧，还有外患：省会城市南昌作为省内唯一的二线城市，其发展落后于武汉、广州、深圳、宁波、杭州等其他一二线。交通枢纽带来的便利在某种程度上更是加剧了江西省人口外流，主要流向城市均为其他城市群中的经济强市，南昌与他们相比差距较大。

　　图：江西省行政区划空间示意图

　　数据来源：江西省行政区划图

　　虽然江西坐拥中国第一大淡水湖——鄱阳湖，但环鄱阳湖城市群并未得到长足的发展，城市群发展水平有待进一步提高。整体来看目前江西省内城市经济发展分化为三个梯队：南昌的核心、领头地位毫无疑问，2018年南昌GDP达到5274亿元，也是江西省唯一一个突破5千亿的城市；第二梯队城市为赣州、九江、上饶和宜春，GDP水平为2807.24亿至2180.85亿元；第三梯队城市则包含吉安、抚州、新余、萍乡、景德镇和鹰潭，GDP最低的鹰潭仅有818亿元。

　　结合人口及配套数据来看，赣州、上饶和宜春集中了江西省近一半的人口，而南昌的人口仅占11%，这主要与城市面积有关，赣州是江西省面积最大的城市；而配套建设方面，南昌以11%的人口享受22%的配套，配套总量在江西省排名第一，其次为赣州、九江、上饶和宜春，整体来看配套建设与经济发展成正比。

　　将配套细化到人均数据，可见南昌以167间/万人的密度位列第一，配套建设水平在江西省内最为完善；其次景德镇、新余和鹰潭由于城市小、人口少，所以尽管配套总量不高，但在人均密度上仅次于南昌，且景德镇以“瓷都”为名片，吸引了较多游客，在发展旅游业的基础上相关配套必不可少；经济水平相对较好的九江和赣州由于人口相对较多，人均配套相对较少，从另一方面来看这两个城市的商业还有进一步增加的空间，尤其赣州拥有近千万人口，GDP也名列前茅，但人均配套密度仅有60间/万人，密度不足南昌的一半，未来配套的发展空间较大。

　　2、上半年土地市场全面升温，房价地价比已超过0.5（部分略）

　　2019年上半年全国各能级土地市场均有不同程度的回暖，而江西省土拍溢价率持续高于全国平均水平，尤其在2019年5-6月份全国平均成交溢价率再度回落的背景下，江西省土拍成交溢价率仍持续攀升，6月份平均成交溢价达到39.7%，比全国平均水平高出20个百分点，可以看出，部分房企在江西拿地积极性相对较高。

　　从品牌房企在江西拿地的情况来看，高溢价成交地块频现，融创4月份在南昌竞得3宗纯住宅用地，溢价率均超过50%，其中位于红谷滩九龙湖片区的两宗宅地位于九龙湖南岸，竞价轮数超过两百轮；此外还有新力+弘阳、力高、正荣、恒大等企业在江西省高溢价拿地，成交溢价率都在50%以上，恒大竞得的吉安地块溢价率更是高达85%。

　　结合这些地块所在区域的房价来看，大部分地块楼板价都占区域均价的50%以上，即房价地价比处于0.5警戒线之上，房企存在一定的盈利难度：尤其融创青云谱区地块和新力+弘阳联合体竞得的地块的成交楼板价破万，而且占区域平均房价的0.76左右，盈利空间已经被压缩得很小。

　　仔细分析各地块的出让条件，以融创竞得的九龙湖片区两宗地块为例，两宗地的毛坯房售价不得高于15850元/平方米，但同时宗地要求户型面积144平方米以下的建筑面积需占总住宅建筑面积的70%以上且精装修交付，意味着仅有30%的产品需要低于限价销售，无形中也就放宽了限价，给房企预留了小幅度的溢价空间。从这些出让条件上来看，南昌的房地产市场管控相较其他热点城市而言还留有一定空间，这也是吸引房企进驻南昌拿地的原因之一。

　　企业2019年以来在江西省的拿地态度积极在典型企业的拿地数量上也有表现，CRIC重点监测的企业2019年上半年共在南昌竞得34宗地，同、环比成交地块数量明显提升。值得一提的是起源于赣州的嘉福地产集团2019年也正式进驻南昌，通过收并购的形式，获得南昌旅游集团的重点建设项目，企业土储得到跨越式的发展。

　　3、小结：城市群发展分化明显，土地火热吸引房企加速进驻（略）

　　02

　　本地房企与品牌房企相互依存，

　　新力在江西市场一枝独秀（部分略）

　　与大郑州市场本土企业强势不同是，在江西市场上，本土企业的发展似乎滞后一些。体现在：第一，目前省内多数城市购房者对本地开发商和外来品牌房企并无明显偏好，即外来开发商品牌效应和本地地产商口碑效应没有明显溢出。第二，在江西省三四线中，合作开发的比例非常高。本地开发商是受限于自身的规模发展，外来品牌房企出于防范风险的需要。

　　1、6成销售TOP50企业扎堆南昌，碧桂园、恒大、万达等早早进驻省内三四线（部分略）